建物の物理的状況や、利用形態を明確にするための登記です
私たちのよく取扱させていただいている建物登記が、一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記があります。建物の新築登記、建物表題登記といいます。
またそれとは反対の意味合いとして、建物滅失登記とは、建物が取壊しや焼失などで存しなくなったことを原因として、法務局にある登記記録（登記用紙）を閉鎖する手続きをいいます。既登記の建物の物理的状況又は利用形態が変化・変更があった場合、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じます。この現況に合致させるの登記を建物表題変更登記といいます。
家を新築したので登記をしたい
建物の表題登記とは、建物を新築した場合などに初めて登記記録（登記簿）の表題部を開設し、建物の物理的状況を記録する登記をいいます。建物を新築した場合、その所有者は1ヶ月以内に建物の表題登記を申請しなければなりません。
建物表題登記（新築登記）
- 建物を新築した方
- 建売住宅を購入した方
- 古い建物が未登記（未登記建物）だったとき
附属建物（物置、車庫等）を建築したとき
建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況に変更が生じたときに、登記記録（登記簿）を現況に合致させるために行う登記のことを建物表題変更登記といいます。建物を増築、または一部取壊したことによって床面積に変更が生じたり、建物の用途を変更した時にする登記です。
また、物置や車庫などの附属建物を建築した際などにもこの登記が必要です。建物の物理的な状況に変更があってから１ヶ月以内に行う義務があります。
建物表題変更登記
- 自宅の一部を改造してお店を営業しはじめた方
- 増築したとき、一部取壊したとき
- 附属建物（物置、車庫等）を建築したとき
建物の取壊しをされた方
建物が、解体工事や天災などで現地に存在しなくなった場合に、法務局の登記記録（登記簿）を閉鎖する登記のことを建物滅失登記といいます。建物滅失登記とは、建物が焼失、取壊し等により滅失した場合に、滅失したときから1カ月以内にしなければいけない登記です。ただし、附属建物が滅失した場合 には、建物表題部変更登記を申請します。
建物滅失登記
- 建物の取壊しをされた方
- 天災などで建物が消失してしまった方
未登記の建物について
不動産の売買をする際、現場と公的書面（公図・建物図面・登記事項証明書等）によって、不動産の形状や権利関係を確認しますが、調査の結果、建物は現存するが登記されていない場合があります。このような建物を俗に未登記建物と呼びます。逆に、登記がされている建物を『既登記建物（きとうきたてもの）』と言います。
未登記のままの理由として多いのは、昔は新築する際に、金融機関（銀行・信用金庫など）から融資（住宅ローン）を受けず、自己資金で建てるのが一般的でした。この場合、登記が必要ないため、登記をしなかったことが考えられます。
未登記のデメリット
- 不動産の権利を主張できない当然ですが、不動産の権利を主張するには登記が必要になります。所有権を登記しておけば、誰に対してでも「この不動産の持ち主は自分だ」と主張できます。不当に所有権を主張する者を排除できるので、自分の財産を守ることが可能です。
- 不動産を担保にした融資を受けられない登記簿上の所有者でなければ不動産の売却が難しいのが現状です。売却自体は可能かもしれませんが、外見上は「登記簿上に何の権利もない人が不動産を売ろうとしている」形になります。
- 所有者が特定できない登記簿で所有者を確認できないと、その不動産を取得するために誰と交渉していいかわからない場合があります。例えば、所有者が死亡したのに相続登記が行われていない場合は、相続人の誰と話をしていいのかわかりません。下手をすると相続人全員の居所を突き止めて交渉する羽目になりかねません。所有者を確実に特定できるように相続前に未登記の状態を解決しておけば、こういった事態を防ぐことができます。
建物登記に関するよくある質問
- 建物を新築したときにはどのような手続きの流れになりますか？
- 土地家屋調査士による役所での調査から始まり、現地調査・測量を行って法務局に届出を行います。ここで重要なのはその建物が誰の所有かということです。間違って届出をしないよう土地家屋調査士による十分な調査がされます。
- 既存の建物と同じ敷地内に、車庫や物置などの建物を新しく建てた場合はなにか必要ですか？
- 既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用される建物を新しく建てた場合（所有者が同じ）は、「建物表題変更登記」で申請することができます。この場合、主たる建物の登記簿謄本内に、付随する建物の表示がされます。
- 建物を新築から1年以上たってしまいましたが、登記をする必要がありますか？
- 建物を新築し、その建物に住所を移転してから1年以内であれば、登記に必要な登録免許税が減税されます（通常は家屋の評価額の1,000分の4ですが、減税されると評価額の1,000分の1.5になります）。そのため、新築した際は1年以内に登記をすることをお勧めしますが、新築から1年以上が経過した段階でも、建物の現況、所有状況を明らかにするために登記をする必要があります。
- 建物を取壊しましたが、登記が必要でしょうか？
- 建物を取壊した場合、取壊しの日から1ヶ月以内に建物滅失登記をしなければいけません。これをそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。
- 自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？
- 土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから 建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に 建物滅失の申出をすることができます。
